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作家：狗蛋本蛋GALAXY银河娱乐场

开端：风声声（ID：fangshi488）

壹

最近一段时分，万科多只境外好意思元债价钱大跌，有投资者缅想“老年老” 是不是也兜不住了。

万科昨天中午公开回复，浮现债券异动主淌若商场厚谊波动导致，公司基本面莫得出现任何问题：

境外商场出现的关联对公司的意想作假。

把柄万科的说法，目下公司偿付才能皆备没问题，年内莫得境外融资到期，境内待偿也唯有3.8亿。

澄莹没能止住股价下降，昨天（10月31日）收盘，万科A跌去2.33%。

前几天万科刚发公告文书，高管2023年度至2025年度薪酬与公司股价挂钩，其中一个首要标的是，万科A逐日复权收盘价的全年平均值。

扫尾11月1日收盘，万科A每股11.34元，较本年齿首最高点跌去了40%。

万科股价预计得拖郁亮奖金的后腿了。

有网友说就算万科真脱险，影响也不如恒大、。狗蛋不认同这种说法，万科四肢地产行业老年老，一直是庄重的代名词，如故活成行业的锚。

如果连锚都逐波而动，那将击穿行业临了的信心。

远洋、金地接踵飘飖，头部羼杂整个制房企也就剩万科了。某种道理上，万科约等于全村的防地。

至于万科暴雷意想，狗蛋更倾向于合计意想夸大其词。

诚然也不是莫得隐忧，来日一年内，万科到期好意思元债鸿沟26.75亿好意思元，存在一定聚首兑付压力。

10月27日，万科发布第三季度报，数据夸耀，前三季度集团累计兑现营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；兑现包摄于上市公司鼓吹的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。

其中房地产孝顺营收2442.1亿元，同比下降了17.4%。

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销售事迹握续走弱，可能会影响现款流。

对万科我方来说，全村的防地又在哪？

万科追求设立经营劳动并重，但万里山河照旧得靠地产设立业务来打。

目下对比其它业务，占营收大头的地产业务下降趋势更猛，这是压力场地。

万科旗下有七大区域公司，其中上海、南边、北京三大区域公司能孝顺6成以上销售额，相配于三根主心骨。

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详细来说，万科的防地在设立业务，设立业务的防地又系于三大区域。

三大区域的短板在北京区域。

北京区域包括北京、天津、河北、山西、山东，重中之重是北京。

万科北京能雄起，北京区域才能雄起。北京区域能雄起，万科才能握续雄起。

而北京区域的回荡点，很有可能会落在一个新型样身上：

通州的万科东庐。

贰

先说说为什么北京区域是短板。

这几年，无论营收照旧利润孝顺，上海区域都遥遥朝上。

本年上半年，万科七大区域兑现营收1811亿，其中上海区域孝顺了708亿，南边区域378亿，占比分歧达39%、21%；

七大区域总共215亿利润中，上海区域孝顺了99亿，南边区域孝顺了利润69.6亿。

北京区域在三根主心骨中垫底，252亿营收占总营收约14%，但利润唯有2亿多。利润孝顺度在七大区域中，北京区域相通垫底，排在倒数第二。

曩昔的2021年、2022年，北京区域职权利润流畅两年吃亏，旧年职权净吃亏为2.55亿元，是七大区域中独一吃亏的。

用余承西的话来说，这叫远远过期。

郁亮在前阵子万科2023年度媒体会上说，房地产行业进入了马拉松“撞墙期”。这个阶段，跑者形体处于极限现象，体能严重耗尽，配速下降，出现一步也跑不动了的疲钝感。

万科北京区域，尤其是北京公司，就像遭受了撞墙期。

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最近两年，中海、中建各局、华润凶猛均分北京新址商场，久不拿地的万科在京影响力握续退化。

以本年前9个月为例，中海、华润在京职权销售额分歧为400亿和194亿，位列前三。万科唯有54.2亿，滑落至14位。

2022年全年，万科在京职权销售额是75.8亿，排在第12位。

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这与万科“重返一线”的战术是违抗的。

本年8月9日，万科以27.4亿总价斩获通州邓家窑地块，商场厚谊低迷之下，非央企在京溢价拿地，这让京城地产圈很喜悦。

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万科北京公司更喜悦，皇冠导航网公司上一次在北京拿地，如故是：

四年半之前了。

对有无餍的房企来说，高能级的北京商场不仅是战术高地，也意味着价值高地，莫得撤离根由。

但因为自握边幅、总进入160亿的翡翠书院吃亏，诞生了千里重的历史包袱，集团对万科北京公司的拿地格调，这些年一直不怎样积极。

有里面东说念主士涌现，北京公司之前投资拿地酬金率跟诡计的差太多，不少边幅跟投本金都没拿到。

拿下邓家窑地块，意味着集团格调有所改变，意味着北京公司迎来打翻身仗的机会。

也比任何工夫都急需一场翻身仗。

这宗地的案名定为「万科东庐」，楼面价3.68万元/㎡，容积率2.0，销售训诫价6.5万元/㎡

从产物上看，万科东庐属于刚需盘，面积段60-120㎡。

万科很思拔高调性。

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上周五，边幅举行了恢弘的发布会，主题叫「翌日，咱们应住在那边」。

在发布会现场，他们拿出了泰戈尔的诗《用生命影响生命》，其中有几句是这么写的：

请驯服我方的力量，因为你不知说念，谁会因为驯服你，启动驯服了我方。

现场讲故事、讲心扉、讲平权再到讲产物改变，让北京后生看到生计更多面的可能，万科东庐在用功传递两点：

咱们更懂年青东说念主，咱们的屋子和其它屋子不一样。

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狗蛋说，这两点不错凝练为一条：咱们和傍边的竞品国誉朝华不一样。

旧年底拿地的国誉朝华，6月开盘时去化不是很理思，楼面价还比万科东庐每平低2000元。

万科东庐的开盘压力可思而知，不行和国誉朝华一样“缓缓卖”：

责任翻身仗职责的万科东庐，只允许一炮而红。

叁

万科东庐会将在本月中下旬开盘。目下蓄客阶段，通州邓家窑唯二的两个竞品边幅，在网上张开了横暴交锋。

万科东庐浮现国誉朝华物业、园林、装标不如我方。

国誉朝华说，对方楼间距、采光不如我方。

可能找不到其它点了，站国誉朝华的一方建议一个假定。

万科东庐如果在园林、装标上都比国誉表层次，在地价更高的情况下还能一样售价，那唯有两种可能性：一是万科少赚；二是万科没少赚，但失误宣传了。

狗蛋说，袪除应该是第三种可能，万科东庐不会少赚，因为会卖得比国誉朝华更贵。

当一个边幅启动讲调性的工夫，等于争取溢价的工夫。

这个边幅不仅北京区域趣味，集团层面也很趣味。

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郁亮在45岁的工夫定过3个小标的：登珠峰，赛马拉松，练出六块腹肌，这些标的自后逐一兑现了，郁亮一直保握跑步习尚，高管们随着跑，万科东说念主也随着跑，甚而每年开媒体相通会时，媒体东说念主也随着跑，民众开打趣说万科是一家畅通公司。

不久前举办的万科2023年度媒体会，跑步常规取消了。

莫得太多寒善良名义体式，微细的变化传递出紧要感，郁亮目下也不给我方定企业发展除外的小标的了。

他在媒体会上说，地产行业“撞墙阵痛期”，企业的长进在于和客户同步发展，和城市同步发展。

这是9月11日在智利比尼亚德尔马市与康孔市交界处拍摄的一住宅区的滑坡情况。

按照万科的说法，万科东庐等于一次与客户同步成长的实验。

可思而知，这个边幅将在投资研判、客户洞悉、产物定位、操盘后果等要津身手，受到来自集团和商场的双重试验。

对万科而言，确实兑现重返北京、站稳北京、深耕北京，这是贫窭的机会。

对岁首刚调任北京公司总司理的林瞳而言，他需要施展我方有才能改变时局。

狗蛋说，这个边幅也不错叫万科东炉。

2020年4月非法出境缅甸。2021年9月25日自缅甸边境投案自首，实行隔离医学观察。9月26日新冠病毒核酸检测阳性，转运至定点医院隔离诊治。结合流行病学史、临床表现实验室检测结果，诊断新冠肺炎无症状感染者（缅甸输入）。

许多东说念主需要靠它铸剑。

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